Кейс: Marina Tower A
Студия в Dubai Marina — куплена ниже рынка, отремонтирована за 8 недель, продана по целевой цене. Чистая IRR 23.4% за 7 месяцев.
Цена покупки
680K AED
CAPEX на ремонт
95K AED
Общие затраты
775K AED
Цена продажи
960K AED
Чистая прибыль
185K AED
Чистая IRR
23.4%
Срок
7 месяцев
ROI
23.9%
Возможность
Объект — студия 45 кв.м в среднеэтажной башне в Dubai Marina — топовая локация с высоким арендным спросом и ликвидностью при перепродаже. Продавец — нерезидент, которому нужно было быстро выйти из-за личных обстоятельств, оценив юнит на 22% ниже сопоставимых сделок в том же здании.
Юнит был в оригинальной отделке застройщика 2012 года — устаревшие финиши, изношенные полы и неэффективная планировка кухни. Наш анализ показал, что целевой ремонт может закрыть разрыв с недавно отремонтированными юнитами, продающимися по 950K–1M AED в той же башне.
Расположение
Dubai Marina, среднеэтажная башня
Тип объекта
Студия, 45 кв.м
Состояние
Оригинальная отделка 2012 года
Структура сделки
Сделка была структурирована через отдельный SPV с двойным контролем, обеспечивая полную юридическую защиту инвестора.
Регистрация SPV
Компания, зарегистрированная в ОАЭ, создана специально для этой сделки. Чистое владение, никаких устаревших обязательств.
Размещение капитала
680K AED на покупку + 95K AED бюджет CAPEX выделены авансом. Никаких дополнительных запросов капитала в ходе проекта.
Двойной контроль (2-Key)
Банковский счёт с двойной авторизацией. Еженедельные бюджетные отчёты с полной документацией расходов.
Сроки ремонта
Ремонт завершён за 8 недель — в срок и в рамках утверждённого бюджета CAPEX в 95K AED.
Неделя 1–2
Покупка и планирование
Объект куплен, SPV профинансирован, дизайн-проект согласован с подрядчиком. Разрешения получены от управляющей компании здания.
Неделя 3–10
Выполнение ремонта
Полный ремонт интерьера: новые полы, современная кухня, обновлённая ванная, покраска, модернизация освещения. Еженедельные фотоотчёты инвестору.
Неделя 11–14
Стейджинг и листинг
Профессиональная фотосъёмка, стейджинг и размещение на основных платформах. Позиционирование как готовая к заселению премиальная студия.
Неделя 15–30
Продажа и закрытие
Получено несколько предложений. Финальная продажа по 960K AED — на верхней границе нашего таргета. NOC получен, переоформление завершено.
Выход и доходность
Объект продан за 960K AED через 7 месяцев, обеспечив инвестору чистую IRR 23.4% после всех комиссий и расходов.
Разбивка P&L
Ключевые выводы
Off-market поиск решает
Покупка на 22% ниже рынка создала мгновенную подушку капитала, снижая даунсайд-риск и ускоряя путь к прибыльному выходу.
Контролируемый объём ремонта
Фокус на высокоэффективных изменениях (кухня, ванная, полы) в рамках фиксированного бюджета. Никаких лишних добавлений, растягивающих сроки.
Быстрый оборот
7 месяцев от покупки до распределения средств. Короткие сроки снижают рыночный риск и улучшают аннуализированную доходность.
Защита SPV работает
Двойной контроль дал инвестору видимость в реальном времени и право вето на каждую транзакцию. Полная прозрачность на всех этапах.
Заинтересованы в аналогичных возможностях?
Получите доступ к текущему пайплайну сделок с полными P&L-прогнозами и документацией по рискам.